Metrópoles são grandes demais, cheias demais, frequentemente espalhadas, com problemas de mobilidade, e caras, muito caras. A vida em geral, e cada item do orçamento tem um custo maior numa metrópole.
Vale para os imóveis (para quem compra), vale para o aluguel (para quem não compra), vale para a alimentação, e para os serviços mais básicos. Vale para o lazer, para serviços de manutenção, obras grandes ou pequenas, para o ajuste na bainha, para o corte de cabelo, para o táxi, o estacionamento, o happy-hour, o chocolate de presente, e para a pizza do final de semana.
As metrópoles impõem, ainda, horas consumidas em deslocamento, zonas perigosíssimas, falta de segurança pública, muito barulho durante o dia e, pior, durante a noite, e um trânsito cada dia mais parecido com uma zona de guerra onde a disputa pelo espaço e pela preferência alcança níveis de guerra em termos de stress e animosidade entre motoristas.
O pedestre, coitado, vive como o mexilhão, entre a onda e o rochedo e, ainda assim, a maior parte das pessoas, ao longo dos últimos 150 anos, escolhem morar numa metrópole.
Porque fazem essa escolha?
A resposta é, de certa forma, prosaica: é o trabalho, traduzido em empregos, negócios ou qualquer tipo de empreendedorismo. Ou, de forma ainda mais prosaica, numa maior chance de desempenhar uma função que gere recursos suficientes, consistentemente, e com a perspectiva de melhoria futura.
A simples aglomeração, a densidade por si só, gera oportunidades de trabalho em setores que vivem de servir a essa própria população, mas a coisa vai muito além, e onde empresas se instalam, vagas de trabalho e oportunidades de negócio são criadas a todo instante, seja nessas próprias empresas, seja nas empresas que atendem a essas empresas, seja no atendimento à população que gravita no local ou em torno dessas empresas.
E, como uma coisa sempre atrai outras num moto contínuo, empresas e empregos atraem formação técnica, profissional e educação em geral. E, como as empresas não escolhem locais com abundância de moradias, moradias precisam ser criadas nos locais onde os empregos e trabalhos estão instalados, e aí faz todo o sentido que os serviços de saúde também queiram se instalar nessa região, com a maior proximidade possível dos clientes. E se vale para saúde, vale também para atividades culturais e de lazer.
Vale para tudo, e vale – inclusive – para o que ainda não existe, para serviços cuja demanda ainda não está percebida.
Quanto mais trabalho, mais gente; quanto mais gente, mais tudo. A regra é universal, mas a vida nas metrópoles pode ser muito diferente, e a performance entre essas metrópoles, também. Até mesmo metrópoles com economias fortes e grande oferta de trabalho podem represar crescimento, e comprometer a produtividade e limitar a criação de riqueza.
Metrópoles onde as leis de uso e ocupação do solo regulam em excesso e impõe burocracia tem dificuldade em produzir o volume de moradias necessário, mantendo a demanda sempre maior que a oferta, e encarecendo desnecessariamente o valor das moradias. Restrições à produção e ao adensamento provocam o espalhamento, e criam problemas reais de mobilidade, perda de produtividade (pelo tempo de deslocamento que passa ser necessário para uma grande parte da população), e agridem os orçamentos municipais, que perecem receita na mesma velocidade em que assistem os custos com o sistema viário e transporte público explodindo.
Se oferta de trabalho é vida, densidade é a energia que faz a máquina da prosperidade funcionar. Quanto menor as restrições construtivas, quanto menor a regulação e a burocracia, maior será a oferta de moradias, e menor o seu custo; menor será o tempo de deslocamento, e menores os desafios de mobilidade.
Alain Bertaud, com uma vida dedicada a melhorar as cidades, passagens pelo departamento de planejamento urbano de Nova Iorque e pelo Banco Mundial (atuando em cidades de países em desenvolvimento e do terceiro mundo), é conhecido por defender que o planejamento urbano deve respeitar a lógica econômica das cidades, especialmente o funcionamento do mercado de solo e a mobilidade.
Em seu mais influente, “Ordem Sem Design”, Bertaud registra que “o propósito de uma cidade é maximizar o acesso das pessoas a oportunidades.” Por esse prisma, argumenta que regulações excessivamente rígidas (zoneamentos muito restritivos, coeficientes muito baixos, limites arbitrários de altura, congelamentos morfológicos) frequentemente ignoram a demanda real por localização, a dinâmica de preços do solo, o impacto no custo da moradia e a relação entre densidade e mobilidade
Ainda de acordo com Bertaud, quando o urbanismo tenta “impor forma” ignorando o mercado, ele gera escassez artificial. E, como o excesso de regulação distorce o mercado, os resultados (esperados e confirmados) são, inexoravelmente, o aumento do preço da terra (limites rígidos de densidade > menor oferta > terra valorizada artificialmente > moradia mais cara), e o espraiamento urbano. Se as regiões centrais (paradoxalmente, as que possuem melhor infraestrutura) são muito reguladas, a cidade cresce para longe, aumentando o tempo de deslocamento, os custos de infraestrutura e as emissões de poluentes.
Nessa clivagem, crescem as ocupações informais, a favelização, a autoconstrução irregular e, segundo Bertaud, a informalidade é uma resposta racional à rigidez normativa.
Não é que Alain Bertaud seja “anti-planejamento” – de forma alguma – mas defende um modelo de planejamento baseado em dados econômicos, coleta e uso intensivo de dados especializados e um planejamento em granulações muito menores, eventualmente quadra a quadra (ao contrário do zoneamento tradicional, na maior parte das vezes determinando um único modelo de zoneamento para todo um bairro, de forma monolítica (ou “estática”).
O papel do legislador é garantir infraestrutura eficiente, monitorar preços de solo e densidades, permitir densidade onde há demanda, priorizar transporte eficiente e reduzir barreiras regulatórias que travam oferta. “O mercado organiza a cidade melhor do que o desenho urbano — desde que o Estado assegure infraestrutura e regras claras“, diz Bertaud.
O resultado dessa equação – e isso nunca falha – é maior riqueza produzida e distribuída. É vida.
Leon Myssior é Arquiteto e Urbanista, Diretor Executivo da Incorporadora CASAMIRADOR, e fundador do INSTITUTO DA CALÇADA. Autor.
